Можно ли изменить условия оплаты в договоре купли-продажи недвижимости после его регистрации в Росреестре?

Comments

• Добрый день!
  

  Цитата: внести изменения в договор путем заключения доп.соглашения, например: п.2.1 читать в следующей редакции "оплата производится в течении 30 дней после регистрации" ?

  можно, т.к. договор у вас фактически не исполнен: покупатель не произвел оплату. При этом вам надо будет решить вопрос с применением/неприменением законного залога (п. 5 ст. 488 ГК РФ) до момента оплаты. 
  

  Цитата: надо ли его регистрировать?

  да, такое действие потребуется.
• Меня смущает, что в договоре ключевые признаки о свершении сделки говорят об исполнении обязательств. Ведь обе стороны видели, что подписывают.
  Залога не было. Был займ от физлица, он же и выкупил недвижимость в счёт погашения этого займа. Поэтому некорректно и прописан пункт оплаты.
  Заключался без нотариуса. 
  Зачем регистрация доп.соглашения, если право собственности уже перешло?
• Цитата: в договоре ключевые признаки о свершении сделки говорят об исполнении обязательств. Ведь обе стороны видели, что подписывают.

  Одной лишь фразы в договоре недостаточно для подтверждения факта оплаты - нужен платежный документ. У вас его нет и не было на дату заключения договора. Итого, договор не исполнен, значит, его можно изменить, в т.ч. и в части порядка и сроков внесения оплаты.
   

  Цитата: Зачем регистрация доп.соглашения, если право собственности уже перешло?

  Да, тут вы правы. Если допник не затрагивает право собственности, то регистрировать не нужно, т.к. регистрируют не договор, а переход права собственности. 
  

  Цитата: Залога не было.

  я вам про другой залог - в силу закона он возникает автоматически, если передача товара (в т.ч. недвижимости) предшествует оплате. Соответственно если вы в допнике не установите иное, то у вас возникнет залог. И допник подпадет под госрегистрацию, т.к. будет основанием для возникновения обременения (ограничения).
• Получается, что надо в доп.соглашении менять два пункта: на оплату, т.к.нет документа об оплате (предполагалось закрыть встречным представлением) и пункт о том, что покупатель осмотрел, но передача будет осуществлена после выполнения условий: переход права собственности и полное погашение оплаты. 
  Практически все ключевые пункты менять.
  Как к таким изменениям отнесется НИ?
• порядок оплаты и передачи - это не 

  Цитата: ключевые пункты

  ДКП. По недвижимости ключевые (существенные, выражаясь юридическим языком) - предмет и цена (п. 1 ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ).  Плюс если включаете условие о продаже в кредит с рассрочкой платежа, то обязательно также указать порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).
  У вас, как я понял, договор в принципе не соответствует реальным отношениям не только в части оплаты, но также и в части передачи. При этом передача недвижимости обязательно оформляется актом или иным документом (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Получается, что в этой части вы представили в Росреестр подложные документы?
• Нет. Не подложные. Это громко сказано. Оплата должна была закрыться через зачёт по ст.410. Т.к.кредитор и покупатель одно лицо. Поэтому пункт об оплате и составили, что все оплачено, но бухгалтерию не предупредили, соответственно чек и соглашение о зачёте требований не оформили. Вот сейчас и пытаюсь как-то исправить ситуацию. Как вариант, рассматриваю доп.соглашение об изменении условий оплаты. 
  Получается, что если меняем условия оплаты, то пункт о передачи объекта недвижимости надо тоже менять?
• Цитата: Получается, что если меняем условия оплаты, то пункт о передачи объекта недвижимости надо тоже менять

  менять надо то, что не соответствует действительности. Если недвижимость фактически передана покупателю и об этом составлен акт или иной документ (в т.ч. отметка в договоре), то менять не надо. Если не передано фактически, а на бумаге передано, то надо менять.
  Насчет зачета - он проводится не по чеку, а по заявлению любой из сторон. Но только после того, как срок исполнения обоих обязательств наступил, чего у вас не могло быть, т.к. обязательство по оплате не может возникнуть ранее подписания ДКП.
• Извиняюсь за дотошность. Пытаюсь понять зачем регистрировать допник, если меняем пункт оплаты? А если дополнить,что переход права собственности осуществляется на момент регистрации, согласно закона и с этого момента не является залоговым В выписке все равно об обременении, типа "ипотека в силу закона", не будет написано. Акт на передачу я намерена оформить датой подписания договора, как прописано в пункте о передаче, ведь права распоряжаться имуществом возникнет после регистрации в любом случае. А право собственности, для уплаты налогов) уже с даты регистрации.
  Может я чего-то не понимаю или совсем ничего, извините, но пытаюсь сделать правильно.
• Добрый день!
  

  Цитата: Пытаюсь понять зачем регистрировать допник, если меняем пункт оплаты?

  Потому, что Вы представили на регистрацию подложные документы.
  
  

  Цитата: Нет. Не подложные. Это громко сказано.

  Можно и "тихо", суть ситуации от этого не поменяется.
  Если Вы представили договор в котором написано, что товар оплачен, а потом хотите поменять на "товар будет оплачен", значит в первоначальном тексте договора, который представлен на регистрацию, условие о состоявшейся оплате не соответствует действительности.
  
  Если на момент составления договора "товар" оплачен:
  

  Цитата: Был займ от физлица, он же и выкупил недвижимость в счёт погашения этого займа.

  Значит, для регистрации представлены действительные документы, а затем Вы их хотите исправить.
  Возникает вопрос "зачем?"
  
  

  Цитата: Как к таким изменениям отнесется НИ?

  Цитата: Акт на передачу я намерена оформить датой подписания договора, как прописано в пункте о передаче, ведь права распоряжаться имуществом возникнет после регистрации в любом случае. А право собственности,для уплаты налогов) уже с даты регистрации.

  Цитата: но бухгалтерию не предупредили, соответственночеки соглашение о зачёте требований не оформили.

  Исходя из сопоставления данных цитат я понимаю, что все манипуляции с договором Вами затеяны, чтобы уйти от ответственности. То ли за несвоевременную уплату налогов, то ли за непробитие кассового чека...
  Мне, честно говоря, не интересно, зачем Вы затеваете все эти манипуляции с текстом договора, но уверен в одном: налоговики мимо таких изменений не пройдут и обязательно заинтересуются, зачем и почему. Независимо от того, зарегистрировали Вы изменения в договоре или нет.
  И докопаются до истины - у них для этого есть все возможности, поскольку они видят все документы и могут сопоставлять одни с другими.
  
  Продолжение обсуждения в данной теме считаю бессмысленными. И его надо завершить.
  Юридический аспект проблемы освещён. В той мере, в которой можно что-то анализировать в рамках форума в отсутствие документов.
  Для детального анализа ситуации и действий Вам надо обратится офф-лайн к соответствующему специалисту, который на основании имеющихся у Вас документов проанализирует и даст практические советы.
  
  Кроме того, на нашем форуме запрещено обсуждать противоправные действия, в том числе способы уклонения от уплаты налогов, схемы агрессивной налоговой оптимизации и получения необоснованной налоговой выгоды, а также фальсификацию документов и отчетности. А продолжение дискуссии неминуемо выльется в именно такое обсуждение.
  В связи с этим тему блокирую.
  Пожалуйста, ознакомьтесь с правилами форума, чтобы избежать замечаний модераторов в будущем.
  
  Успехов!